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Name:IX/2184  
Art:Beschlussvorlage  
Datum:08.10.2019  
Betreff:Bebauungsplan 73B "Hasholzer Grund Süd"
1. Aufstellungsbeschluss
2. Frühzeitige Beteiligung der Öffentlichkeit
3. Einleitung einer städtebaulichen Mehrfachbeauftragung
DokumenttypBezeichnungAktionen
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Dokument anzeigen: 01 Geltungsbereich Dateigrösse: 398 KB 01 Geltungsbereich 398 KB
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Dokument anzeigen: 04 Auslobungstext Dateigrösse: 2 MB 04 Auslobungstext 2 MB

Beschlussempfehlung

  1. Die Aufstellung des Bebauungsplanes 73B „Hasholzer Grund Süd“ wird gemäß § 2 Abs. 1 Baugesetzbuch (BauGB) beschlossen. Ziel des Bebauungsplanes ist eine städtebauliche Wohnbauentwicklung. Der räumliche Geltungsbereich des Bebauungsplanes 73B „Hasholzer Grund Süd“ ergibt sich aus dem als Anlage 01 beigefügten Lageplan, der Bestandteil dieses Beschlusses ist.
  2. Die frühzeitige Beteiligung der Öffentlichkeit wird gemäß § 3 Abs. 1 Baugesetzbuch (BauGB) beschlossen.
  3. Für die Entwicklung des städtebaulichen Konzeptes „Hasholzer Grund Süd“ wird eine Mehrfachbeauftragung durchgeführt.

 

 


 

Begründung

1 Anlass, Ziel und Zweck der Planung

Die Flächenreserven für den Wohnungsbau sind in der Stadt Monheim am Rhein weitgehend erschöpft. In den vergangenen Jahren ist durch die positive wirtschaftliche Entwicklung und den Ausbau der sozialen Infrastruktur ein deutlicher Wanderungsdruck auf die Stadt zu spüren. Die vorhandene Nachfrage nach Baugrundstücken und (bezahlbarem) Wohnraum für junge Familien, kann kaum befriedigt werden.

 

Bei dem Entwicklungsgebiet am Hasholzer Grund im Baumberger Osten handelt es sich um eine der letzten Entwicklungsflächen im Außenbereich der Stadt Monheim am Rhein.

Im Flächennutzungsplan der Stadt Monheim am Rhein sind die gesamten Flächen bereits als Wohnflächen dargestellt.

Entlang der Europaallee soll in landschaftlich und städtebaulich attraktivem Umfeld und verkehrsgünstiger Lage das Eigenheim-Angebot insbesondere für die ortsansässige Bevölkerung ausgeweitet werden. Zudem sollen qualitätsvolle Stadthäuser und differenzierte Wohnformen mit anspruchsvoller Architektur gefördert sowie ökologische Kriterien und auch die Wohnbedürfnisse älterer Menschen berücksichtigt werden.

 

Die Deutsche Reihenhaus AG hat sich für die Flächen das Zugriffrecht erworben. Die Stadt Monheim am Rhein wird federführend in Zusammenarbeit mit der Deutschen Reihenhaus und der Firma Interboden eine Mehrfachbeauftragung zur Erarbeitung eines hochwertigen, städtebaulichen Konzeptes durchführen. Ziel der Mehrfachbeauftragung ist es, einen städtebaulichen Entwurf zu finden, der den qualitativen Anforderungen der Stadt gerecht wird und so der besonderen Bedeutung der Fläche Rechnung trägt. Für die Umsetzung des Vorhabens werden noch weitere Grundstückskäufe durch die Deutsche Reihenhaus AG notwendig.

 

Ein vorab des Verfahrens erstelltes städtebauliches Rahmenkonzept sowie die „Anforderungen an eine Klimaschutzsiedlung“ sollen der Vorbereitung der bislang landwirtschaftlich genutzten Flächen für eine wohnbauliche Entwicklung dienen. Das Rahmenkonzept „Hasholzer Grund“ für Monheim-Baumberg formuliert Ziele für die zukünftige Baustruktur, die Grün- und Freiraumstruktur, die Erschließung sowie die Entwässerung.

Das Baurecht für das 1. Baufeld mit Sportplatz im Nordwesten und das Baurecht für Baufeld 2 wurden bereits geschaffen. Somit sind die beiden Entwicklungsstufen als Vorgabe für die weitere Planung zu berücksichtigen.

Im Rahmen des vorliegenden Verfahrens wird das 3. und 4. Baufeld bearbeitet. Die Stadt gibt den Rahmen für die städtebauliche Entwicklung vor. Es sind die Grundzüge des Rahmenkonzeptes von den Teilnehmern der Mehrfachbeauftragung zu übernehmen. Diese und weitere Anforderungen werden im Auslobungstext näher beschrieben.

 

2 Geltungsbereich

Das Plangebiet liegt im Nordosten des Stadtteils Baumberg und umfasst eine Gesamtfläche von ca. 13 ha. Es befindet sich in der Gemarkung Baumberg, in der Flur 3 und beinhaltet die Flurstücke 70, 350, 382, 389, 583, 584, 588, 589, 590, 1194 sowie Teile der Flurstücke 387, 533, 535, 546, 1166, 1179, 1401, 2851, 2853.

Es wird durch:

-      einen Wirtschaftsweg, landwirtschaftliche Flächen und einen landwirtschaftlichen Betrieb im Nordosten,

-       landwirtschaftliche Flächen und die Autobahn 59 im Osten,

-       die Wiener-Neustädter-Straße im Süden,

-       die Wohnbebauung des Kufsteiner Weges, der Wolfhagener Straße, des Badgasteiner Weges und der Grazer Straße im Südwesten,

-       die Bezirkssportanlage und die Kindertagesstätte „Villa Regenbogen“ im Westen,

-       und die Wohnbebauung des benachbarten Bebauungsplanes 71B im Nordwesten.

begrenzt.

Die genaue Abgrenzung ist der Planzeichnung zu entnehmen.

 

3 rechtliche Rahmenbedingungen

Regionalplan
Der Regionalplan Düsseldorf (RPD) stellt für den westlichen Bereich des Plangebietes einen „Allgemeinen Siedlungsbereich“ (ASB) und für den östlichen Bereich einen Allgemeinen Freiraum- und Agrarbereich in Überlagerung mit den Freiraumfunktionen „Regionaler Grünzug“ dar.

 

Flächennutzugsplan
Für das Plangebiet stellt der FNP größtenteils Wohnbaufläche dar. Die Flächen südlich der Wolfhagener Straße und unter der Hochspannungsleitung sind als Grünfläche dargestellt.

 

Bebauungspläne
Für das Plangebiet besteht zum überwiegenden Teil kein rechtskräftiger Bebauungsplan. Planungen nördlich des Siedlungskörpers richten sich bisher nach § 35 BauGB. Für den südlichen Bereich des Plangebietes besteht der rechtskräftige Bebauungsplan 33B (a) in der 4. Änderung, welcher nördlich des Radstädter Weges und östlich der Begrenzer Straße eine Gemeinbedarfsfläche mit der Zweckbestimmung „Schule“ festsetzt. Es ist darüber hinaus die Hochspannungsfreileitung mit dessen Schutzstreifen nachrichtlich übernommen. Im Bereich Grazer Weg, Linzer Weg und Wolfhagener Straße werden allgemeine und reine Wohngebiete festgesetzt. Die Festsetzungen des Bebauungsplanes 33b (a) treten nach Erhalt der Rechtskraft der vorliegenden Planung außer Kraft.

 

Landschaftsplan
Das Plangebiet liegt innerhalb des Landschaftsplanes des Kreises Mettmann, es werden jedoch keine Festsetzungen für das Plangebiet getroffen. In der Entwicklungskarte des Landschaftsplanes liegt das Plangebiet innerhalb des Entwicklungsraumes D 1.2-8 „Zwischen Baumberg und Wolfhagen“. Für den gesamten Bereich wird das Entwicklungsziel „Anreicherung einer im ganzen erhaltungswürdigen Landschaft mit gliedernden und belebenden Elementen“ formuliert. Im Südosten tangiert das Plangebiet einen mit einem temporären Entwicklungsziel belegten Bereich (Entwicklungsraum „Wolfhagener Straße“ D 1.6-3).

 

4 Mehrfachbeauftragung

 

Organisation

Die Stadt beabsichtigt im Planungsausschuss am 28. November 2019 durch die politische  Entscheidung den Startschuss sowohl für die Mehrfachbeauftragung als auch für die Bauleitplanung zu geben.

Im Einvernehmen mit der Stadt hat die Deutsche Reihenhaus AG, als Auslober der Mehrfachbeauftragung, drei Planungsbüros zur Teilnahme am Verfahren aufgefordert. Die Planungsbüros erarbeiten die städtebauliche Konzeption jeweils mit einem Landschaftsarchitekten als Teampartner. Der durch die Politik beschlossene Entwurf zur weiteren Bearbeitung wird im Bebauungsplanverfahren umgesetzt.

 

Ziele und Aufgabenstellung

Vor Beginn der Mehrfachbeauftragung wurde in enger Zusammenarbeit von Stadt, Deutscher Reihenhaus AG und Interboden ein Auslobungstext erstellt indem die Ziele und Anforderungen an das städtebauliche Konzept formuliert sind. Die Stadt hat sich für die Wohnbauentwicklung „Hasholzer Grund Süd“ zum wesentlichen Ziel gesetzt, dass auf einer der letzten noch zu entwickelnde Flächenreserve der Stadt Wohnraum mit hoher Lebensqualität zu bezahlbaren Preisen geschaffen wird. In landschaftlich und städtebaulich attraktivem Umfeld und verkehrsgünstiger Lage soll so das Eigenheimangebot insbesondere für die ortsansässige Bevölkerung ausgeweitet werden. Ziel für das Gebiet ist es, einen qualitativ hochwertigen städtebaulichen Entwurf umzusetzen. Dieser soll auch eine hochwertige Freiraum- und Grünflächengestaltung sowie attraktive Straßen mit AUfenthaltsqualitäten beinhalten.

 

Zudem sollen ökologische Kriterien berücksichtigt werden und damit ein nachhaltiger Beitrag zum Klimaschutz geleistet werden. Die Stadt Monheim am Rhein leistet ihren Beitrag durch die im Rahmen des Klimaschutzkonzepts ausgearbeiteten Arbeitspakete. Die Ausrufung des Klimanotstands und die damit übernommene Verantwortung bewegt die Stadtverwaltung jedoch zu dem Schritt weiterführende Maßnahmen zu ergreifen.

Die Maßnahmen beziehen sich auf Neubausiedlungen im Stadtgebiet und werden im Rahmen der „Anforderungen an eine Klimaschutzsiedlung“ formuliert. Private Haushalte sind in Deutschland für circa ein Drittel des Endenergieverbrauchs verantwortlich. Dement-sprechend hoch ist das Einsparungspotenzial im Bereich energieeffizientes Bauen und klima-freundliche Stadtplanung.

 

Die Deutsche Reihenhaus AG, die den Zugriff auf die Flächen erworben hat, entwickelt und baut durchdachte Wohnquartiere. So schafft das Kölner Unternehmen lebenswerten Wohnraum zu attraktiven Hauspreisen - und trägt wesentlich zu einer sparsamen Flächeninanspruchnahme bei. Das Unternehmen ist auf städtebaulich verdichteten Wohnungsbau spezialisiert. Als Anbieter für die Errichtung von Systemhäusern kann die Deutsche Reihenhaus AG durch Standardisierung preiswerte Häuser bei einer hohen Qualität errichten. Das Angebot verschiedener Hausgrößen und der Kostenvorteil durch das serielle Bauen sollen in Monheim am Rhein für breite Bevölkerungsschichten den Erwerb von bezahlbarem Wohneigentum bei einer dennoch hohen städtebaulichen Qualität ermöglichen.

 

Ziel der städtebaulichen Mehrfachbeauftragung ist es, gemeinsam mit der Deutschen Reihenhaus einen städtebaulichen Entwurf zu finden, der der besonderen Bedeutung des Gebietes gerecht wird und hohe Qualitäten an Städtebau, Freiräum- und Straßengestaltung legt.

 

Städtebauliche Ziele:

Mit der geplanten Wohnbebauung auf den Baufeldern 3 und 4 im Geltungsbereich des Bebauungsplans 73B „Hasholzer Grund Süd“ wird eine Brücke zu den bereits fertiggestellten Baufeldern Am Waldbeerenberg und Hasholzer Grund geschlagen. Städtebauliches Ziel der Stadt ist es, einen städtebaulichen Entwurf zu finden, der eine hohe städtebauliche Qualität mit den Kostenvorteilen einer seriellen Bauweise kombiniert. So wird ein attraktives Quartier entwickelt werden können, das Aufenthalts- und Wohnqualitäten bietet und dennoch bezahlbaren Wohnraum anbietet.

Um möglichen monostrukturellen Entwicklungen entgegenzuwirken wird die Deutsche Reihenhaus AG das Gebiet zusammen mit einem Projektpartner (Interboden) entwickeln. Gemäß ihrer Firmenphilosophie setzt die Deutsche Reihenhaus AG beim Städtebau auf eine spezialisierte Produktpalette und eine serielle Bauweise, um so bezahlbares Eigentum anzubieten und gleichzeitig dennoch hohe Qualitätsstandards sicherzustellen.

Um eine gute und angemessene städtebauliche und soziale Durchmischung im Plangebiet zu erreichen werden für die Baufelder 3 und 4 weitere Vorgaben zum Wohnungsmix und zur Gestaltung gemacht. Das zu entwickelnde städtebauliche Konzept muss den funktionalen Anforderungen des Plangebietes gerecht werden und auch mit dem vorgegebenen Wohnungsmix und den standardisierten Haustypen einen städtebaulichen Anspruch erfüllen. In den Baufeldern 3 und 4 ist zusammengefasst folgende Mischung zu realisieren:

  • 30 % Geschosswohnungsbau (GW)
  • 30 % Bezahlbarer Wohnraum (BW) z.B. Reihenhäuser
  • 30 % Einfamilienhäuser (EFH)
  • 10 % „Flexibilität“ (z.B. Sonderwohnformen; die 10% können aber auch frei den anderen Kategorien zugeschlagenen werden)

Das Ziel für die Freiflächen- und Grüngestaltung ist eine sinnvolle Kombination aus privaten, halböffentlichen und öffentlichen Räumen. Dabei soll das Konzept qualitätsvoll, lebendig, familienfreundlich und in diesem Zuge auch generationenübergreifend geplant werden. Es soll einen Beitrag zur Aufenthaltsqualität und zur Identitätsstiftung innerhalb des neuen Wohngebietes leisten. Für öffentliche Grün- und Verkehrsflächen (Grünflächen, Spielplätze, Straßen und Wege) sind etwa 25-30 % des Plangebietes vorgesehen.

Zusätzlich soll das Quartier fußgänger- und radfahrerfreundlich gestaltet werden. Gemäß Stellplatzsatzung der Stadt Monheim am Rhein sind je Wohneinheit für Einfamilienhäuser 1 Stellplatz für PKW und 3 Stellplätze für Fährräder vorzusehen. Für Mehrfamilienhäuser sind 1,2 Stellplätze für PKW und 2 Stellplätze für Fahrräder pro 100 m² BGF unterzubringen. Der motorisierte Verkehr soll im Quartier eine untergeordnete Rolle spielen.

 

Grünordnung:

Das Ziel für die Freiflächen- und Grüngestaltung ist eine sinnvolle Kombination aus privaten, halböffentlichen und öffentlichen Räumen. Dabei soll das Konzept qualitätsvoll, lebendig, familienfreundlich und in diesem Zuge auch generationenübergreifend entwickelt werden. Es soll einen Beitrag zur Aufenthaltsqualität und zur Identitätsstiftung innerhalb des neuen Wohngebietes leisten.

Gemeinschaftsflächen sowie ein Quartiersplatz sollen für eine gute Kommunikation und eine hohe Aufenthaltsqualität im Wohngebiet sorgen, dabei sind diese Flächen im Quartier öffentlicher Raum. Ein Quartiersplatz ist identitätsschaffend für die neuen Anwohner und ist in das Freiraumkonzept zu integrieren, um als Zentrum der Nachbarschaft zu dienen. Ebenso ist die Einbeziehung von angemessenen Bereichen für Kinderspielplätze in jedem der zwei Baufelder gewünscht, um ein generationenübergreifendes Miteinander zu garantieren.

 

Erschließung:

Das Plangebiet soll von Südwesten her über die neue Europaallee erschlossen werden. Diese führt als gerade Erschließungsstraße entlang aller Baufelder. Nördlich der Baugebiete schließt ein landwirtschaftlicher Wirtschaftsweg an. Dieser Wirtschaftsweg wird auf eine Breite von 5 Meter durchgehend erweitert. Dies muss in der Plankonzeption zwingend beachtet werden, da nur durch diese Breite in Kombination mit Ausweichbuchten an den grünen Fingern ein konfliktfreier Begegnungsverkehr zwischen landwirtschaftlichen Maschinen, Fußgängern und Radfahrern möglich ist. Die beiden Baufelder werden jeweils über eine Ringerschließung erschlossen, die je über 2 Zufahrten verfügen.

 

5 Bauleitplanverfahren

Das Planverfahren wird gemäß § 2 BauGB durchgeführt (Vollverfahren). Der Begründung wird ein Umweltbericht beigefügt.

Die Bürgerschaft wird sowohl in der ersten Entwurfsphase (im Rahmen eines Bürgerworkshops) als auch im Rahmen einer Abschlusspräsentation der Ergebnisse aus der Mehrfachbeauftragung beteiligt. Dies dient gleichzeitig als frühzeitige Beteiligung der Bürger gemäß § 3 (1) BauGB. Im Rahmen der zweiten Beteiligung werden alle fertigen Entwürfe vorgestellt.

Auf Basis der Empfehlung der Jurysitzung wird der Planungsausschuss den Beschluss über den geeignetsten Entwurf fassen. Der städtebauliche Entwurf wird in der Folge als Vorbereitung  auf die weitere Bauleitplanung weiter ausgearbeitet.

Die Träger öffentlicher Belange sowie Nachbarkommunen werden gem. § 4 (1) ebenfalls frühzeitig über die Planung informiert.

Nach Abwägung und Einarbeitung der eingegangenen Anregungen wird die Planung dem ASUBV zum Beschluss der Öffentlichen Auslegung vorgelegt. Anschließend erfolgt diese für die Dauer eines Monats.

Der Bebauungsplan 73B „Hasholzer Grund Süd“ wird nach Abwägung der in der öffentlichen Auslegung eingegangen Stellungnahmen dem Rat der Stadt Monheim am Rhein zum Satzungsbeschluss vorgelegt. Abschließend wird der Bebauungsplan im Amtsblatt bekannt gemacht. Hierdurch erhält er seine Rechtskraft.

 

6 nächste Schritte

Nach Beschlussfassung durch den ASUBV werden durch die drei Planungsbüros im Rahmen der Mehrfachbeauftragung städtebauliche Konzepte erarbeitet. Diese werden im Laufe des kommenden Jahres der Öffentlichkeit präsentiert werden. Ein Konzept wird durch Entscheidung des Ausschusses zur Vorbereitung für die Bauleitplanung weiter ausgearbeitet.