BezeichnungInhaltBezeichnungInhalt
Name:IX/2358  
Art:Beschlussvorlage  
Datum:09.03.2020  
Betreff:Bebauungsplan 65B "Hotel Rheinterrassen"
1. Beschluss Angebotsbebauungsplan
2. Beschluss zur Öffentlichen Auslegung
DokumenttypBezeichnungAktionen
Dokument anzeigen: Vorlage Dateigrösse: 337 KB Vorlage 337 KB
Dokument anzeigen: 01 Geltungsbereich Dateigrösse: 182 KB 01 Geltungsbereich 182 KB
Dokument anzeigen: 02 Bebauungsplanentwurf Dateigrösse: 860 KB 02 Bebauungsplanentwurf 860 KB
Dokument anzeigen: 03 Ausschnitt Bebauungsplanentwurf Dateigrösse: 110 KB 03 Ausschnitt Bebauungsplanentwurf 110 KB
Dokument anzeigen: 04 Textliche Festsetzungen Dateigrösse: 59 KB 04 Textliche Festsetzungen 59 KB
Dokument anzeigen: 05 Begründungsentwurf Dateigrösse: 152 KB 05 Begründungsentwurf 152 KB
Dokument anzeigen: 06 Abwägungstabelle frühzeitige Beteiligung Dateigrösse: 116 KB 06 Abwägungstabelle frühzeitige Beteiligung 116 KB
Dokument anzeigen: 07 Stellungnahmen TÖB frühzeitige Beteiligung Dateigrösse: 11 MB 07 Stellungnahmen TÖB frühzeitige Beteiligung 11 MB
Dokument anzeigen: 08 Protokoll Bürgeranhörung Dateigrösse: 294 KB 08 Protokoll Bürgeranhörung 294 KB
Dokument anzeigen: 09 Artenschutzrechtliche Vorprüfung Dateigrösse: 1 MB 09 Artenschutzrechtliche Vorprüfung 1 MB
Dokument anzeigen: 10 Immissionsschutzgutachten Dateigrösse: 4 MB 10 Immissionsschutzgutachten 4 MB

Beschlussempfehlung

1.   Der Bebauungsplan wird als Angebotsbebauungsplan weitergeführt.

2.   Der Bebauungsplanentwurf 65B „Hotel Rheinterrassen“ wird gemäß § 3 Abs. 2 Baugesetzbuch (BauGB) öffentlich ausgelegt.


Begründung

 

1 Anlass, Ziel und Zweck der Planung

Am Ende der Klappertorstraße in Baumberg, treffen der Rhein, der Uferbereich mit den Wiesen am Steinacker und Hinterfeld sowie der Siedlungsbereich aufeinander. Diese besondere Lage ist bereits in den letzten Jahren durch den barrierefreien Weg zum Schiffsanleger für die Freizeitnutzung aufgewertet worden. Durch die Errichtung des nahegelegenen Museumsschiffes und die Umnutzung der alten Aalräucherei zu modernen Wohneinheiten erhält dieser Bereich am Baumberger Rheinufer eine besondere Bedeutung über den Ortsteil hinaus. Der hier befindliche Hotel- und Gastronomiebetrieb der Baumberger Rheinterrassen betreibt zusätzlich direkt am Rheinufer einen Biergarten mit Blick auf den Fluss.

In den letzten Jahren wurde der Betrieb mehrfach modernisiert. Um auch den zukünftigen Ansprüchen gerecht zu werden, soll die Grundlage einer weitergehenden gewerblichen Entwicklung des Hotel- und Gaststättenbetriebes geschaffen werden. Diese Erweiterungsmöglichkeit sieht die Anbaumöglichkeit eines Gebäudes auf dem bisherigen Parkplatz des Hotels vor. Die dadurch entfallenen Stellplätze müssen durch eine Tiefgarage sowie neu angeordneten Stellplätzen oberirdisch ersetzt werden. Außerdem wird die Möglichkeit geschaffen, den vorhandenen Hauptbaukörper um 6 m nach Südosten erweitern zu können.

Der rechtskräftige Bebauungsplan 43B 3. Änderung lässt eine solche Erweiterung nicht zu. Mit der Aufstellung des vorliegenden Bebauungsplanes sollen die planungsrechtlichen Voraussetzungen geschaffen werden.

 

2 Geltungsbereich

Das Plangebiet liegt im Ortsteil Baumberg und umfasst eine Fläche von etwa 2.400 m². Es besteht aus dem Flurstück 273 in der Flur 9 der Gemarkung Baumberg.

 

Es wird begrenzt:

    im Norden durch die Flurstücksgrenze der Nachbarbebauung (Klappertorstraße 45),

    im Osten durch die Klappertorstraße,

    im Süden durch die Flurstücksgrenze zum Rheinufer (Flurstück 272),

    im Westen durch die Flurstücksgrenze der Nachbarbebauung am Uferweg 7 und 11.

Die genaue Abgrenzung ist dem als Anlage 1 beigefügten Lageplan zu entnehmen.

 

 

3 Planungs- und Beschlusshistorie

Verfahrensschritt

Datum

Vorlagen-Nr.

Aufstellungsbeschluss

04.05.2017

IX/1081

Beschluss zur frühzeitigen Beteiligung der Öffentlichkeit

04.05.2017

IX/1081

Bürgeranhörung

13.09.2017

 

Variantenentscheidung

30.11.2017

IX/1327

 

 

4 Planungskonzept

Das Plankonzept ermöglicht eine dreigeschossige Erweiterung im Nordosten an das bestehende Hotelgebäude entlang der Klappertorstraße. Die Errichtung eines Hotelanbaus kann auf der heutigen Parkplatzfläche realisiert werden. Für den ruhenden Verkehr muss dann die Möglichkeit einer Tiefgarage und eines hofseitigen oberirdischen Parkplatzes geschaffen werden, deren Zufahrten jeweils von der Klappertorstraße erfolgen.

Zur planungsrechtlichen Sicherung des Betriebes wird ein sonstiges Sondergebiet für die Fremdenbeherbergung mit der Zweckbestimmung „Hotel und Gastronomie“ gemäß § 11 Abs. 2 BauNVO festgesetzt, das der Unterbringung eines Beherbergungs- und gastronomischem Betriebes dient sowie untergeordnete und ergänzende Nutzungen, die im funktionalen Zusammenhang mit den o. a. Betrieben stehen.

Mit den Festsetzungen zum Maß der baulichen Nutzung soll das Gebot des sparsamen Umgangs mit Grund und Boden möglichst wirksam umgesetzt werden, indem die für Sondergebiete zulässige Obergrenze der Grundflächenzahl von 0,8 festgesetzt und somit eine mit den im städtebaulichen Konzept vorgesehenen Gebäudetypologien ermöglicht wird.

Zur Sicherung der Höhenentwicklung des städtebaulichen Entwurfes setzt der Bebauungsplan die zulässige Zahl der Vollgeschosse für die Erweiterung 3 Vollgeschosse als Höchstmaß fest. Die Festsetzung von 2 Vollgeschossen für den südlichen Bereich entspricht der vorhandenen Bebauung. Außerdem werden die Erdgeschossfußbodenhöhe mit 41,4 m ü. NHN und eine maximale Gebäudehöhe von 52,7 m ü. NHN festgesetzt.

Damit sich das Gebäude höhenmäßig in die bestehende Bebauung einfügt, wird die Firsthöhe auf max. 51,90 m NHN begrenzt. Der First eines Neubaus wird damit 2,32 m höher als der des vorhandenen Hotelgebäudes und 86 cm tiefer als der des Nachbargebäudes an der Klappertorstraße sein. Die Traufhöhe wird auf max. 47,70m NHN festgesetzt, so dass sie sich 67 cm unterhalb der des Nachbargebäudes befindet. Mit den Festsetzungen im Bebauungsplan soll erreicht werden, dass die Planung den umgebenden architektonischen Bestand in einer städtebaulich harmonischen Weise ergänzt, indem die Höhe einer Gebäudeerweiterung nicht die Höhe des direkt benachbarten Bestandsgebäudes überschreitet. Außerdem soll weiterhin die hier prägende Dachform des Satteldaches erhalten bleiben und für den gesamten Baukörper festgesetzt werden.

 

 

5 Verfahren und Abwägung

Mit dem Beschluss zur öffentlichen Auslegung soll das Planverfahren von einem vor-habenbezogenen Bebauungsplan nach § 12 BauGB in einen allgemeinen Bebauungsplan ohne formalen Vorhabenbezug umgestellt werden. Aufgrund schwieriger Eigentumsverhältnisse ist die Durchsetzung eines vorhabenbezogenen Bebauungsplanes zurzeit in Frage zu stellen. Um die positiven Entwicklungen am Standort zu fördern und die planungsrechtlichen Rahmenbedingungen zu schaffen wird die Bauleitplanung als Angebotsplanung weitergeführt.

 

Frühzeitige Beteiligung der Öffentlichkeit gemäß § 3 Abs. 1 BauGB

Im Rahmen des Beteiligungsverfahrens fand am 13.09.2017 ein Bürgerabend statt, bei dem die Planung unter Vorbehalt der Dachform der Öffentlichkeit präsentiert wurde.

 

Die wesentlichen Inhalte der Anregungen und der Umgang mit Ihnen sind im Folgenden dargestellt:

 

    Es wird nach der genauen Anzahl der geplanten Stellplatzmöglichkeiten und der Tiefgaragenstellplätze gefragt, da man befürchtet, dass diese durch die Erweiterung des Hotelbetriebes nicht ausreichend sei.

Es wird erläutert, dass nach dem Umbau im Ganzen mehr Park- und Stellplätze zur Verfügung stehen werden. Zurzeit existieren rückwertig 16 Stellplätze, die gleichermaßen von den Besuchern der Gaststätte und den Hotelgästen angefahren werden. Mit dem Bau der Hotelerweiterung und der Tiefgarage würden allein für den Hotelbetrieb 26 Parkplätze entstehen und am rückwertigen Gebäude nochmal 12 Stellplätze, die für die Gäste der Gastronomie gedacht sind.

Der genaue Bedarf für das Hotel ist nach landesrechtlichen Vorschriften ermittelt worden. Da sich heute die Hotelgäste und die Gäste der Gastronomie die vorhandenen 16 Stellplätze teilen müssen, sei die geplante Anzahl der Stellplätze nach dem Umbau absolut ausreichend.

 

    Die Frage nach der Gefahr der Überschwemmung der Tiefgarage bei Hochwasser wird in den Raum gestellt.

Dies sei nicht auszuschließen, da die Tiefgarage im Gefahrenbereich liegt. Das ge-plante Bauprojekt liegt jedoch nicht im Überschwemmungsgebiet. Allerdings seien noch Überlegungen in Gang, wie weit die Tiefgarage abgesichert werden kann.

 

    Im Anschluss wird von einem Betroffenen die Frage nach der Höhenentwicklung der beiden möglichen Varianten gestellt.

Die Firsthöhe beim Satteldach beträgt ca. 10,80 m und die Traufhöhe ca. 6,90 m über dem unteren Straßenniveau. Bei der Flachdachvariante beträgt die Firsthöhe ca. 10,10 m und die Oberkannte des II Vollgeschosses ca. 7,00 m über dem unteren Straßenniveau. Damit ist die Satteldachvariante ca. 70 cm höher als die Flachdachvariante.

Bei der Frage nach Fenstern auf der Giebelseite zum direkten Nachbarn wird erklärt, dass für die Hotelzimmer keine Fenster geplant seien, aber für die Flurbereiche.

 

 

Anregungen aus der frühzeitigen Behördenbeteiligung nach § 4 Abs. 1 BauGB sowie aus der Abstimmung mit den benachbarten Gemeinden gemäß § 2 Abs. 2 BauGB

 

Im Zeitraum vom 21.12.2017 bis 26.01.2018 fanden die frühzeitige Beteiligung der Träger öffentlicher Belange sowie die Abstimmung mit den benachbarten Gemeinden statt.

 

Die wesentlichen Inhalte der Anregungen und der Umgang mit Ihnen sind im Folgenden dargestellt:

 

 

·      Von der Bezirksregierung Düsseldorf wird die Überprüfung der Militäreinrichtung des 2. Weltkrieges (militärische Anlage) bzw. die Überprüfung auf Kampfmittelverdacht mittels Antrag an die Bezirksregierung angeregt.

Im Bebauungsplan ist ein entsprechender textlicher Hinweis enthalten. Die weitere Bearbeitung erfolgt im Rahmen in der Bauausführung.

 

·      Verschiedene Leitungsträger für Ver- und Entsorgung wurden im Planverfahren beteiligt. Sie teilten keine Bedenken mit, weisen jedoch auf die jeweiligen Schutzabstände hin. Dazu gibt es auf der Planzeichnung im Textteil des Bebauungsplanes und in der Begründung zum Bebauungsplan jeweils Hinweise. Die erforderlichen Schutzabstände sind in der Bauplanung zu berücksichtigen.

 

·      Durch die Untere Wasserbehörde wird angeregt, eine Abstimmung mit der Bezirksregierung Düsseldorf als für den Hochwasserschutz zuständige Behörde bezüglich ausgewiesener Bauflächen innerhalb des festgesetzten Überschwemmungsgebietes zu führen.

Die Bezirksregierung Düsseldorf wurde im Zuge der Beteiligung gem. § 4 (1) BauGB ebenfalls beteiligt. Der Stellungnahme der Bezirksregierung Düsseldorf zufolge befinden sich keine Hochwasserschutzanlagen an der Klappertorstraße und solche werden auch nicht Bestandteil der Planungen.

 

·      Durch die Untere Immissionsschutzbehörde wird angeregt, angeregt, die Verträglichkeit des Hotels incl. der geplanten Erweiterung geplanten Tiefgarage und neuem Parkplatz in Bezug auf den Lärm mit der angrenzenden bestehenden und geplanten Wohnbebauung durch ein schalltechnisches Gutachten nachweisen zu lassen.

Im weiteren Verlauf des Verfahrens wurde ein Lärmgutachten erstellt, welches die Verträglichkeit der Tiefgarage des Hotels mit der angrenzenden Wohnbebauung untersucht hat und zu dem Ergebnis kommt, dass an allen Immissionsorten sowohl werktags wie an Sonn- und Feiertagen die Immissionswerte unter gewissen Voraussetzungen, die im Immissionsschutzgutachten nachzulesen sind, eingehalten werden.

 

·      Die Bezirksregierung Düsseldorf, das für die Belange des Gewässerschutzes zuständige Dezernat 54 regt an, dass die im Bebauungsplan mit 41,1 m ü. NHN festgesetzte Erdgeschossfußbodenhöhe die Wasserspiegellage von 41,24 m ü. NHN, die bei einem 100-jährigen Hochwasserereignis im Rhein erwartet werden kann, unterschritten wird.

Die Festsetzung der Erdgeschossfußbodenhöhe wird auf 41,4 m ü. NHN angehoben.

 

 

6 Weiteres Planverfahren

Nach Beschluss durch den Fachausschuss wird der Bebauungsplan für die Dauer eines Monats öffentlich ausgelegt. Im Anschluss an die öffentliche Auslegung wird eine entsprechende Abwägung der eingegangenen Stellungnahmen und Anregungen erfolgen. Anschließend wird der Bebauungsplan dem Rat der Stadt Monheim am Rhein zum Satzungsbeschluss vorlegt. Abschließend wird der Bebauungsplan im Amtsblatt öffentlich bekannt gemacht, wodurch er seine Rechtskraft erhält.